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DIRITTO & DIRITTI con l'Avvocato Coppola

Compravendita di abitazioni:Il contratto preliminare

Volgarmente detto “compromesso”

L'acquisto di un'abitazione, particolarmente se trattasi della c.d. "prima casa", rappresenta in molti casi il più importante nella vita di una persona e di una famiglia in genere. Un acquisto in cui investire tutto o gran parte del capitale accumulato in anni di lavoro e sacrifici, per chi lo possiede, o da chiedere a mutuo a una banca per chi è meno fortunato nel non possederlo; un acquisto che in ogni caso non si può sbagliare. Per tale ragione è opportuno informarsi in maniera esauriente prima di procedere all'acquisto rivolgendosi a un legale competente o al notaio incaricato del rogito, in particolare se si acquista da una impresa di costruzioni (spiegherò nella parte seconda il perché in questo caso è consigliato farsi assistere da un avvocato). E' necessario in questa sede, come base per le nuove norme che elencherò, richiamare quanto scritto nell'articolo relativo al contratto preliminare di compravendita di terreni e in particolare le norme basilari del codice che regolano la vendita e che servono a comprendere nei suoi elementi essenziali l'argomento. Il contratto si dice "preliminare" perchè precede, prepara nei suoi elementi essenziali, il contratto definitivo che verrà redatto dal notaio rogante. Pertanto, il contratto preliminare di compravendita, ha la funzione di consentire alle parti di fissare immediatamente i termini dell'affare e di instaurare tra esse un vincolo contrattuale provvisorio, in previsione del contratto definitivo, senza necessità di attendere l'elaborazione del rogito notarile e i tempi necessari per la completa istruttoria del medesimo. Il contratto preliminare contiene la "promessa" di vendere e acquistare, obbligandosi a un effetto futuro: concludere il contratto definitivo che realizzerà la completa regolamentazione degli accordi e il perfezionamento dell'affare e, quindi, l'effettivo trasferimento della proprietà dietro il corrispettivo del prezzo (effetto traslativo). Consente, inoltre, di rinviare alla stipula del definitivo gli oneri tributari che verranno imputati alle parti dall'ordinamento fiscale, salvo quelli previsti per la registrazione e trascrizione del contratto. E' dunque, nelle massima parte dei casi, la conclusione del contratto preliminare il momento topico di tutta la fase negoziale. Eppure, nella comune opinione (in particolare di coloro meno avveduti), è la stipula del rogito notarile che viene percepita come più importante e produttiva di effetti giuridici. Niente di più sbagliato! L'esperienza ultraventennale maturata sul campo, prima nello studio notarile di mio padre in cui ho redatto personalmente centinaia di preliminari, poi come avvocato, mi ha insegnato che è la stipula del "compromesso" il momento giuridicamente più rilevante per le parti; ciò è vero maggiormente quando il contratto ha ad oggetto un'abitazione acquistata dal costruttore edile. Molte persone che pensavano il contrario si sono poi pentite amaramente della loro opinione. Questo perché le pattuizioni che vengono trasfuse nel preliminare sono delle vere e proprie obbligazioni che le parti contraggono tra loro e non regolare compiutamente la loro previsione può riservare delle sorprese in sede di rogito.

Esaminiamo ora, per sommi capi, la normativa più rilevante del codice civile: l'art. 1321 definisce il contratto come "l'accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale". L'art. 1351 si limita invece a dare una nozione formale del contratto preliminare prescrivendo che "il contratto è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo". Senza dilungarci in disamine dottrinali (che qui non interessano) è sufficiente dire che il contratto presuppone l'accordo di almeno due parti circa un rapporto con valenza giuridica (cioè riconosciuto meritevole di tutela da parte dell'ordinamento giuridico e suscettibile di produrre effetti giuridici) e con contenuto patrimoniale (nel caso di specie la promessa del trasferimento di proprietà e del pagamento del prezzo) e che tale contratto deve rivestire la stessa forma del contratto definitivo sotto pena di nullità, vale a dire che se il contratto definitivo è una compravendita immobiliare il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (atto pubblico o scrittura privata) perché così richiesto dall'art. 1350 del codice (atti che devono farsi per iscritto). L'art. 1337 richiede inoltre che: "le parti nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto devono comportarsi secondo buona fede". Ciascuna delle parti ha l'obbligo di comportarsi con lealtà non nascondendo all'altra circostanze importanti dell'affare o del bene (ad esempio che non si è ancora proprietari del bene promesso in vendita, o la circostanza che sul bene grava un'ipoteca), ma operandosi per far conseguire all'altra parte il risultato da questa atteso e previsto dall'ordinamento per quel tipo di contratto. I "furbetti" non sono ammessi, ma anzi la mala fede è fonte di responsabilità contrattuale che obbliga al risarcimento dell'eventuale danno patito dalla controparte. L'art. 1372 (efficacia del contratto) prescrive che "il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso (per volontà di entrambe le parti) o per cause ammesse dalla legge (per esempio per inadempimento). Il contratto non produce effetto rispetto ai terzi se non nei casi previsti dalla legge (per es. contratto a favore del terzo)". L'art. 1376 (contratto con effetti reali) dispone che: "nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale… la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato" (quindi quando il consenso non è viziato da errore, violenza e dolo). Gli artt. 1490 (garanzia per i vizi della cosa venduta), 1495 (termini e condizioni dell'azione) e 1497 (mancanza di qualità) regolano il caso in cui la cosa venduta sia affetta da vizi occulti o non abbia le qualità promesse o essenziali per l'uso a cui è destinata e il termine per la denunzia dei vizi al venditore, che è di norma di otto giorni dalla scoperta, per i vizi occulti, mentre per i vizi riconoscibili lo stesso termine decorre dalla consegna, pena la decadenza e salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. L'azione si prescrive in ogni caso in un anno dalla consegna. L'art. 1498 (pagamento del prezzo) statuisce che: "il compratore è tenuto a pagare il prezzo nel termine e nel luogo fissati dal contratto. In mancanza di pattuizione e salvi gli usi diversi, il pagamento deve avvenire al momento della consegna e nel luogo dove questa si esegue. Se il prezzo non si deve pagare al momento della consegna, il pagamento si fa al domicilio del venditore." Infine l'art. 1499 (interessi compensativi sul prezzo) dispone che: "Salvo diversa pattuizione, qualora la cosa venduta e consegnata al compratore produca frutti o altri proventi, decorrono gli interessi sul prezzo, anche se questo non è ancora esigibile".

Esaminiamo ora le norme che si riferiscono più peculiarmente alla vendita immobiliare. L'art. 1537 (vendita a misura) prevede che quando un immobile è venduto a misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura (che nel caso di specie è il metro quadrato), l'acquirente ha diritto a una riduzione se la misura effettiva dell'immobile è inferiore a quella indicata nel contratto. Viceversa se la misura risulta superiore a quella indicata, l'acquirente deve un supplemento di prezzo, salva la facoltà di recedere dal contratto qualora l'eccedenza superi la ventesima parte della misura dichiarata. L'art. 1538 (vendita a corpo) dispone che nei casi in cui il prezzo è convenuto a corpo e non a misura, anche se questa è indicata, non si procede a diminuzione o supplemento del prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto, dal venditore o dal titolo. Anche qui, nel caso in cui sia dovuto un supplemento di prezzo, l'acquirente ha facoltà di scelta tra recedere dal contratto o dare il supplemento. Anche per la compravendita di fabbricati, come per quella di terreni, il promittente acquirente, a seconda delle trattative, sarà tenuto al versamento o meno di una caparra che si dice confirmatoria e che come prescrive l'art.1385, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta (il residuo prezzo). Tuttavia se la parte che ha conferito la caparra sarà inadempiente, l'altra potrà recedere dal contatto trattenendo la caparra, se invece inadempiente sarà la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra potrà recedere esigendo il doppio della caparra (ovviamente, soprattutto in quest'ultimo caso, è probabile che sia necessario instaurare una causa in Tribunale).

Prima di procedere oltre è importante fare menzione di alcune formalità richieste dalla normativa vigente. Le norme fondamentali in materia edilizia sono previste dal Testo Unico Edilizia (D.P.R. 06/06/2001 n. 380) e successive sue modifiche e integrazioni. Il Testo richiede per costruire qualunque nuovo fabbricato il "Permesso di Costruire" che ha sostituito la vecchia "concessione edilizia", o la "S.C.I.A." (Segnalazione Certificata di Inizio Attivita'), per le opere di ristrutturazione, manutenzione straordinaria, restauro o risanamento, oppure la C.I.L.A. (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) per l'esecuzione di quei lavori edili che non richiedono né permesso di costruire né s.c.i.a; autorizzazioni amministrative da richiedere al Comune nel cui territorio è situato l'immobile e che richiedono l'intervento di un tecnico abilitato. Il Decreto Legislativo 19/08/2005 n. 192, come modificato dal D.lgs. 29/12/2006 n. 311, s.m.i., ha introdotto l'attestato di certificazione energetica (oggi attestato di prestazione energetica – APE), un certificato redatto da un tecnico abilitato che valuta la prestazione energetica degli edifici in base a determinati parametri, che va allegato all'atto di trasferimento a pena di nullità dell'atto stesso. Il Decreto Legge 31/05/2010 n. 78 convertito in Legge 30/07/2010 n. 122 ha introdotto la normativa in materia di conformità delle planimetrie ai dati catastali e prescrive che: "gli atti pubblici e le scritture private autenticate aventi ad oggetto il trasferimento… di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere… a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie".

Le norme citate si riferiscono agli atti di trasferimento e quindi ai contratti definitivi, poiché per il preliminare non sono richieste particolari formalità, tuttavia è evidente che essendo sanzionata la nullità dell'atto in difetto degli adempimenti richiesti, è preminente accertare e prevedere già in sede di preliminare la presenza di una s.c.i.a, la conformità delle planimetrie depositate in catasto e dei dati catastali alla situazione di fatto attuale dell'immobile promesso in vendita, la presenza dell'attestazione energetica, per evitare la brutta sorpresa di non poter stipulare il definitivo e di vedere frustrate le nostre aspettative. Altro documento importante che non può mancare, ma che non produce la nullità dell'atto, è il certificato di agibilità previsto dall'art. 24 del T.U. Edilizia, rilasciato dal Comune ha la funzione di certificare "la sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati". Anche per tale documento è consigliato verificarne la sussistenza già in sede di preliminare. Nel caso emergano irregolarità o mancanze sarà onere del promittente venditore porvi rimedio, in quanto il difetto della documentazione ante elencata (s.c.i.a, attestazione energetica, planimetrie, agibilità ecc.) determina l'incommerciabilità del bene e quindi la sua non vendibilità. Infine una novità è stata introdotta dalla Legge 4/08/2017 n. 124 (legge annuale per il mercato e la concorrenza) che prevede il deposito del prezzo di vendita e delle altre somme necessarie per il rogito (imposte e spese) in un conto corrente dedicato, a cura del notaio incaricato, su richiesta di una o entrambe le parti contrattuali.
(Prima parte)
Roberto Felice Coppola -avvocato (civile – tributario)
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